原创南京城记12-13 08:56

摘要: 信贷收紧,为何南京杭州等还在疯狂买房……


现在,正在发生着什么?


南京仅有5家楼盘共推出931套房源,却吸引了5435组客户抢房,供货严重不足的同时,这5000多组客户中,有4000多组客户只能成为陪跑。所谓陪跑,在于想买而不可得。南京买房人对于房源的饥渴,如此可见。然而,也不仅仅是南京如此。


南京楼市客观事实: 931套房源 VS 5435客户


而,杭州楼市远比南京更火烫


上至市区千万级豪宅,下至郊区百万级刚需房,全都要靠抢,或者拼关系。杭州市中心的顶豪,最后2幢房源的客户落位。仅半天时间,104套房子,全部落位完毕。一度想调整价格,但批不下来,最后还是按当初的约8万元/㎡卖,总价从预期的4000多万变成3000万起步。定金即为全款,车位价格也是非常高,负一楼100万元,负二楼90万元。


图片来自杭州层楼


南京有中介宣布0佣金,相比一些主流中介动辄2个点甚至更高的中介费用,在如今利率不断上涨的情况下,算是给购房者的一个好消息吧。但也有购房者认为,中介服务机构不可能不盈利,更有人指出“这是上海早就玩过的老套路”。


但,至少说明了南京二手房成交量连续三个月下滑的背景下,有中介喊出“中介费为0”,至少这是一个信号


另外,就在刚刚,又有磅文件流出!央行南京分行、江苏银监局发文《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》:严查消费贷违规流入楼市,年底前房贷预计持续收紧。


看点

01

突发!央行出手!南京跟进!楼市杆杠再度收紧!


今天,央行南京分行、江苏银监局发文关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知要求银行加强合规管理和风控管理,全面开展个人消费贷款违规流入房地产市场的自查自纠工作。对查实违规发放的个人消费贷款,各银行要认真整改,对相关责任人严肃问责,并将自查整改报告于8月31日前报送至人民银行南京分行和江苏银监局。


具体文件如下:



一线城市已经掀起一场全面清查"消费贷"、"经营贷"等信贷资金流入房地产市场的行动。


北京银监局、人民银行营业管理部日前印发《关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》,要求北京市辖内的银行业金融机构从房抵贷、贷款受托对象、借款频率、借款用途、资金流向、收入证明、借款人等多个特征,对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,自查范围为单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款。


通过"房抵贷",可以在还款一两年后就利用杠杆再次抵押来购买新房,而所有的杠杆都是建立在房产不会大跌的情况下,北京这一动作的信号意义极强,较为符合当前房地产金融系统安全管理的导向,后续其他一二线城市的商业银行也会采取比较严厉的做法,进而打击各类违规购房和炒房的行为


深圳消费贷也开始整顿,近日有消息传出深圳本月开始要全面自查个人消费贷,不仅仅是个人消费贷,只要是资金去向无法监管,就连信用卡大额套现,也在这次整顿的范围之内。



2017年四季度信贷方面预计仍以适度收紧为主。什么是信贷的态度,这就是目前阶段信贷的整体情况。


这说明,缺少了各种信贷工具,炒房者的弹药库也就不充足了


看点

02

金九首周931套房源吸引5435组客户抢购


金九首周,南京仅有5家楼盘入市,分别是高新区的亚泰山语湖、麒麟的中粮鸿云、板桥的明发浦泰梦幻家和南京碧桂园,尤其是前3家楼盘均吸引了超千组客户前来登记摇号,而亚泰山语湖还以4%的中签率成为南京楼市史上中签率最低的楼盘。除了九龙湖纯新盘恒大悦澜湾之外,全部为万元盘,给刚需放了一波福利的同时,摇号中签率新低也在被不断刷新。


最终,除恒大悦澜湾当天去化8成,另几家楼盘均为当天售罄。



9月4日,江宁九龙湖恒大悦澜湾首开推出2、5、6、9、10号楼,,共计375套精装房源,主力户型为77、85、96、104、110、123、128㎡,均为两梯四户,拟交付时间为2020年6月30日,销许均价26595元/㎡。共有691组买房人成功登记并获得摇号资格,中签率54.3%,开盘当天去化约8成


9月4日,江宁牛首山南京碧桂园推出最后一栋楼5号楼共20套精装房源,户型面积为96㎡,销许均价18747.85元/㎡,拟交付时间2019年4月30日,共有64组买房人成功登记并获得摇号资格,中签率31.3%。此批房源已全部售罄


9月5日,城南板桥明发浦泰梦幻家推出7、9号楼,共224套房源,是明发浦泰梦幻家的收官房源,也是板桥区域最后的一批1字头房源。户型面积76、85、120㎡,拟交付时间为2017年12月31日,销许均价17490元/㎡。有效参与摇号人数1347人,中签率16.6%。当天中午,房源就已全部售罄


明发浦泰梦幻家登记现场


9月8日,江北高新区亚泰山语湖推出3、11号楼,共72套毛坯住宅房源,其中120㎡的户型共24套,85㎡的户型48套,销许均价16486.96-16668.36元/㎡,交付时间为2018年3月31日。共有1749组买房人成功登记并获得摇号资格,中签率仅4%,作为南京楼市史上中签率最低的楼盘,此批房源当天全部售罄。 


亚泰山语湖登记现场


9月8日,城东麒麟中粮鸿云推出15、18号楼共240套毛坯房源,其中,15号楼160套房源,户型面积为89㎡、91㎡、108㎡、117㎡,均价18994元/㎡;而18号楼80套房源,5.8米复式户型,面积100㎡、101㎡、114㎡,均价21890元/㎡。拟交付时间为2017年12月31日。共有1594组买房人成功登记并获得摇号资格,中签率15%,此批房源当天全部售罄。 


看点

03

新房认购猛涨49.7% 两江板块楼盘占销榜前三


南京网上房地产数据显示,本周(9月4日-9月10日)南京新房认购1262套,成交821套,日均认购180套,日均成交117套。同比上周(8月28日-9月3日南京楼市新房认购量843套,成交量1233套)认购上涨了49.7%,成交下降33.4%


一周商品房成交认购图


从周成交榜单来看(商铺和车位不纳入统计),位列前三的分别是冠城大通蓝郡江宁恒大悦澜湾和麒麟中粮鸿云。


一周榜单


截止发稿时的新房库存


看点

04

南京一中介宣布:买卖二手房0佣金!


在“房子是用来住的,不是用来炒的”调控大背景下,南京二手房市场受到很大影响,8月份,南京二手房市场成交量环比降7%,已连续下跌3个月。在二手房成交面临下滑的背景下,房产中介相续下调佣金。


昨天,甚至有一家房产中介宣称,买卖二手房0佣金,也就是不收中介费



目前,南京现行的中介费率是2.4%,也就是总价一百万元的房子,中介费就要付两万四。今年,受政策调控影响,南京二手房市场成交量较去年大幅下滑。


5月份,我爱我家南京公司开始降低佣金,以300万房价款为界,300万以下的收取2%,超出300万的部分佣金为1%。


现在,0佣金的出现,对于市场来说,具备强烈的心理冲击力


来源:江苏广电融媒体新闻中心


随着房地产调控影响越来越深入,根据以往的历史经验,势必会造成二手房中介价格战更激烈——但是,也刺激了房产中介的转型之路比如进入到新房市场。


看点

05

刚刚,南京5家楼盘传出开盘消息


(一)刚刚,位于麒麟板块的京奥港未来墅新领了1、2号楼高层楼栋的销许,共154套毛坯房源,面积107㎡、131㎡、141㎡,销许均价25884元/㎡,拟交付时间为2018年12月31日。该项目将于9月12日-9月13日两天集中登记,购房者需携带购房证明、身份证原件和复印件。


京奥港未来墅,这个屡屡被称为南京第一个被套的地王盘,非常瞩目,甚至对于这个楼盘,大家都没什么特定的了解,对产品也未多加关注,反而聚焦点在“地王被套”上,这反映了舆论的刺激点。事实上,该楼盘在板块内的价格还是一个相对高位,周边二手房的实际成交主要集中在2.2万~2.6万/㎡之间,并非是谷底价。


总之,该楼盘的产品从效果图、定位描述上来看,也有竞争力。



2、今日,江北公寓盘明发悦庭新领9号楼销许,共计126套毛坯房源,销许均价25000元/㎡,户型面积49㎡、55㎡、62㎡,拟交付时间2018年5月31日。有消息称,本周六开盘,预计均价19000元/㎡。项目目前在售少量4.8米挑高公寓,户型面积43㎡、49㎡、57㎡,均价18000元/㎡左右。




3、中南山锦花城正在收材料,预计近期开盘,房价2.5万/㎡左右。



位于青龙地铁小镇的楼盘,近期加推小高层22号楼,共计88套房源,主力户型为79㎡、96㎡、105㎡,预计均价25000元/㎡。


目前已经开始收材料,等销许领到后,通知买房人前来领号。买房人需要提交‘身份证、购房证明、征信报告’三个复印件(或电子版)


4、华润幸福里最迟9月底将推出最后2栋楼,项目即将售罄



位于城北尧化门板块的华润幸福里预计9月加推小区最后两栋楼,7、8号楼,卖完就没有了。主力面积为89㎡、115㎡、135㎡,其中,7号楼为18层住宅,分2个单元,1单元2梯4户,2单元2梯3户;8号楼为11层住宅,1个单元,2梯4户。


华润幸福里上次开盘是在今年6月,当时是1812组买房人抢296套房,中签率仅16%,当天全部售罄。总之,该楼盘的最大意义在于:限价限价,低单价,低总价


5、万科和昌金域东方9月首开,共计420多套房,预计2.5万元/㎡。



项目位于江宁淳化板块,紧邻东山、江宁大学城的纯新盘万科和昌金域东方,本月首开1-5、8、12号楼,预计9月中下旬开盘,约420套房源,户型面积为88㎡、90㎡、110㎡、115㎡,均价25000元/㎡。其中,1-4号楼为11层小高层,都是88㎡户型,其中一层为底商;5、8、12号楼为18层高层,中间户为90㎡,边户为110㎡、115㎡。


房子,要抢的,往往是限价新房


楼市世界观的更新

根据种种现象,特别是雄安新区之后,楼市政策变幻频频,对房地产的定位与远期规划也在发生一些异乎寻常的变化,而不仅仅是“重磅”“大消息”“劈死楼市的雷在路上”诸如此类,“租购同权”的意义得以强化。


信贷收紧也是一个非常大的信号,将投资者的钱袋子捂住是一个方面,更重要的是,这一轮房产大牛市的起始,也是信贷政策不断放松所致。那么,此时此刻,它收紧了,目前看不到放松迹象。


当然,楼市依然是火烫的,不仅仅是南京、杭州,甚至包括上海、北京、合肥、武汉等热点城市的几乎所有限价新房。这是一个关键点,不是所有的房都处于“疯抢”状态,而是特定的。


限价的程度,决定了购买力的深度。在南京,倘若河西南、江心洲、江北新区某些楼盘开盘,如果按既定政策,可能会创造低于4%的中签率,这几乎是一定的。


(一)央行发布了2017年第二季度城镇储户调查问卷。根据该调查,仅有9.6%的居民认为房价会下跌,而在今年年初时,这一数字还是10.6%



(二)基于现有投资渠道的狭窄、资金流向海外的束缚,中国城市居民的资产主要体现为房产。这是客观现实。《2017胡润财富报告》显示:大陆每940人中有1人是千万富豪,每1.4万人中有1人是亿万富豪。其中,关于千万富翁的构成,除了企业主和金领之外,房产拥有者/炒房者占据15%:拥有数套房产的财富人士,房产投资占到他们总财富的90%,现金及有价证券占比5%。


房产对于中国城市家庭,不仅意味着不被通胀洗劫,还意味着资产的进阶。


(三)在中国,这是一个“茅房”时代,在承诺与政策频频变化的时候,茅台+房子 才是真正的硬通货,有诗《茅房》:

理财诚可贵,

黄金价更高。

若为茅房故,

两者皆可抛。

茅台股价


中国房价



(四)一开始,调控很有威力,的确展开了一轮速冻模式,然而,现在大家的预期又渐涨,北京、上海、南京、杭州、武汉等城市,都市圈城市,广大三四线城市,房价比起调控前,实际上为高。“京沪永远涨”依然是目前的心态主旋律,调控、限价、限贷、限购、限售甚至如此严苛的信贷收紧,也没有能迅速让房市全面趋冷,总之一句话,很多人的房市“预期”没有改变。


调控的本质是扭转预期,这比成交量和房价数据更准确。如果说房地产绑架了中国经济,那么很多人的内心也被房产这样一台抗通胀神器甚至“资产保险柜”给绑架了。


这是一个最好的时代,这也是一个最坏的时代,它提供了数不清的信息与通道,也提供了你完成目标的金融工具和杠杆,相当于每个人的阿基米德支点,撬动的是家庭资产与未来,而得到的可能是财务自由的梦想。


不要轻易相信每天逆转楼市的大消息来了,不要相信频繁变化的东西,不要相信别人试图传递到你耳朵里的东西。要真正的弄明白:资产的本质因素,什么变了,什么又没有变,哪些是属于短期因素,哪些又属于长期因素。把握这一点,你只需做到一点:恰当的评估自己的真实需求,并在自己能力范围内去买房或优化资产


那么,你就不会慌张。


这时,也有人会问,如何恰当的评估自己的真实需求?其实,弄明白自己需要什么,很简单,这是连动物都知道的事,渴了喝水,饿了吃肉或者吃草,但弄明白自己其实不需要什么,这就是“智慧”。


在“茅房”时代,一起探讨买房智慧

加主编微信:inger2017



城市

湖南路崛起|城市洗牌|准世界一流|南京蓝图

南京VS杭州孩子在哪儿买不起房的华为人

始于恐慌,陷于房产,终于阶层中国城市的崛起

新一线城市人口真相城市战争最牛操盘手


楼市

"金陵大肉包"南京地王中产命运房市笔记

南部新城|燕子矶|河西南PK江心洲|南京都市圈

江心洲城东河西南城东的忧伤买房阶层

不要迷信市中心低价房买的是库存还是资产

南京13个板块2017的楼市迷局配不上南京


教育

拉小|力小|琅小|芳小|游小|南师附小|北小|树人

南京教育|中国教育|南京小学格局|南京初中格局 

教育问题真相中产阶级最后的堡垒民办校与家长

考试背后的硝烟南京中考解读10万/平高价学区

人生第一步对这个世界爱上两遍人生第二步

你的背书是什么台湾人陈志刚给女儿一封信


长按关注南京城记

阳光微信 inger2017