原创好评与差评12-22 13:42

摘要: 欢迎自选。



昨天,北京首套房贷利率,普遍上浮5%-10%的消息,推送到各大新闻客户端之后,评论君私下收到一个朋友的咨询:


评论君,这次房贷利率上浮,光利息就差不多涨了几十万,房子还没网签,要不要放弃?


跟她聊完以后,我看了看表,已经晚上11点多了,有点失眠,就去骚扰了另外一位大神。


结合他的看法,上述问题有了一个比较完整的回答。


1、目前银行房贷的基准利率是4.9%,上浮5%以后是5.15%,上浮10%以后是5.39%。


图片来源于朋友圈一位大神,在此感谢


把这个利率放在较长的时间段来看,其实水平并不算太高,2015年那波降准降息有点狠,稍微回调一下,也在情理之中。


另外,评论君觉得,就目前的情况,暂时不会进入加息通道,一般大行,利率上浮5%到10%也就差不多了。


2、因为利率上调,购房者的买房成本确实在增加,已经卡位成功,但是还没有走网签的房子,可以算一笔平衡帐。


现在新房由于政府压价,一般都会低于真实的市场水平,你大致可以算一下,利息成本摊薄到房子面积上之后,房价是什么水平。


如果计入利息成本之后的房屋单价,低于周边二手房水平,或者低于你的心理预期,那么是可以抗一抗的。


举个例子吧,房子的总价是1000万,面积是100平,单价10万每平。


按首套房贷款6成,基准利率贷25年计算,在等额本息的还款方式下,总利息是441.8万。


利率上浮10%以后,25年期利息,就变成了493.5万,贷款成本增加51.7万。


换个角度,也就是说,利率上浮之后,房子的总价其实变成了1051万,面积100平的话,单价就变成了10.5万。


如果这个数值,低于周边二手房的价格,或者你觉得这个单价其实还可以接受的话,就可以抗一抗。



3、话说回来,凭白送掉几十万的利息,放在谁身上,可不会好受。除了努力说服自己,其实还可以试试别的路子。


一般来讲,先找国有大行合作贷款,他们资金足,利率上浮幅度也小些,利率上浮5%和上浮10%,资金成本还是有差别的。


除此之外,银行其实也是基于风险和收益来进行操作。你可以尝试与银行协商,多付一成首付,或者购买银行的定期理财产品,能不能换一个基准利率的名额。


这条评论君的朋友曾经有过实操,但也要碰运气和银行,大家不妨试试。


4、从另外一个角度来说,房贷都是长期的贷款行为,总的来讲都是长贷短还,最后你实际付出的利息成本,一般会小于账面值。


相较于房价的上涨,利息的上浮其实没那么严重。如果未来房贷利率恢复基准,甚至有折扣出现,也可以做贷款截断,然后优化重组。


只是这种做法比较折腾,但在省钱面前,折腾不算事儿。



5、如果是为了自住,评论君建议大家如果能挺住,就抗一抗。如果是有一点投资兼自住的需要在里面,那么还要考虑未来二手房换手的问题。


有大神认为,目前政策的叠加,其实可能会导致未来二手房市场的低迷,当下二手房市场的情况,也侧面印证这种担心的合理性。


评论君也建议,二手房可以再观望下,但新房还是比较乐观的。


鉴于目前北京土地市场上,有70/90政策以及限价的控制,未来高端改善市场,在新房领域会比较缺乏支撑。


这部分需求,未来很可能会流到次新的二手房市场,对于品质比较好的改善型新房来说,这是个优势。



当然,以上只是评论君给出的参考逻辑,买房大事儿,还是要自己做决断,评论君也想听听大家的意见。


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