原创理财知识12-10 20:19

摘要: 今时今日,房价无论如何是一个绕不过去的话题。一线城市5到10万,二线2-5万,三线1-2万

来源: Kevin投资茶馆、米宅米宅


如果房价真的涨到每平米20万,会发生些什么?


这篇文章讲的,是高房价的隐性影响。那么,如果房价继续涨下去,涨到一个我们现在不敢相信的数字,又会发生什么呢?


我们对一线城市房价达到极端价格(20万/平米)后的连锁效应做了推演。


比如,哪些行业会被边缘?


比如,普通人的生活会受到怎样的影响?


又比如,80后、90后,甚至00后又会遭遇怎样的境况?


如今,楼市再度疯狂,Kevin的某些论断正在逐步被验证。所以我再次和大家分享此文,愿身处经济大棋局中的你我,都能对未来的路多些思考。



一线城市的地王现象此起彼伏。


去年,融信集团以110.1亿元天价拍的新静安区地块,曾创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元,按照现在房企的运作成本,要盈利,终端的售价至少应在20万以上。


未来,一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平,老实说,我自己心里也没啥底。


不过,今天无妨开个脑洞:


假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元/平方米,那我们的生活会变成什么样子?


我们又该如何应对?


01


首先说说房租。


当房价到了20万,毫无疑问,房租肯定会涨。




按照当前年化2%左右的收益率,那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右,也就是说就算只租一个40平的房子,每年的租金大概也要16万左右,合计每月1万3。


当然,考虑到租户本身的收入水平的增幅,2%的年化收益率可能未必能达到,但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算,每年10—12万左右的支出基本没跑了。


老实说,即便在上海,税后到手的年收入要达到10万以上,也不是件特别容易的事情,更别说还需要其他的消费了。


对于企业而言,更是如此:


由于商业地产本身的逐利性,其租金对于企业的影响无疑更大,单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标。


如果收入的增幅跑不赢房租的增幅,对企业的经营来说无疑是十分不利的。




所以,从这个角度来看,未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过。毕竟,这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。


相较而言,第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业,其优势未来会进一步显现。


原因很简单,这些业务对于土地的占有需求并不大,且具备毛利率高、边际效应可观等特征。


在房价高企的背景下,可能也只有他们能够继续存活下去。


02


再来说说物价。


老实说,我觉得即便当房价涨到20万一平后,物价也未必会有特别明显的增长,两者之间应该会有一个明显的背离。


这里面有两方面的原因:


1)房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用,毕竟当一个人的房租支出越来越多之后,他可以分配在消费领域的支出一定是减少的;


2)由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制,我国进一步大幅释放流动性的空间并不大,即便进一步释放,资金也未必会进入实体经济领域,进而推高物价。


所以,虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样,也属于第三产业,但他们的日子可能会比较煎熬,因为他们碰到了消费者能力的天花板,无法不断地涨价。


所以现在很多人讲消费升级这件事,我觉得需要一分为二地来看。


如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价,在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务,那是有意义的。


但如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀,那这种模式肯定很难持续。




因为,随着房租对于消费群体的挤出,高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压,但反之却不行。


这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像,在各类涉及民生的必要消费品领域,价格仍然会维持相对的平稳,消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务,但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。


因此,可以预见的是,身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台,以谋求更高的业务周转率,或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中,抱团取暖。


在这种情况下,年轻人应该依然可以维持基本的生活,相关的企业也可以维持基本的运作。


但他们如果指望在这种背景下能够自己买房,至少在群体性上没有特别大的可能,因为无论是行业及个人在资产端始终无法拥有必要的积累。


03


最后说说可能会整个社会造成的影响。


如果硬要用一句话来概括的话,那是一个对于新来者不甚友好的未来。




年轻人很难找到希望,因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入,维持勉强的生活就已不易,更别说去储蓄、去买房。


对于这部分人群,可以预见的是:


一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。


5年之后,社会主流的年轻人群大致会集中在95—00年附近,而他们的父母大致集中在65—75后。


65—75后人群相较而言,无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣,因此,代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。


二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。


由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立,因此,他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护,这一群体整体的心智成熟程度可能延后,持有“今朝有酒今朝醉”心态的人可能会越来越多。


三是中国整体的城市化进程可能会减速。


过去30年,中国经济快速城市化的背后存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会,但这样竖子成名式的机会正变得越来越少,新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。


未来,年轻人如果真的要想在大城市立足,可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及置办房地产等关键方面提供更大的帮助。


因此,拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而显然在这种模式下,指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居是很难的。




另一方面,企业也面临着同样的问题:随着一线城市房价的高企,企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定,并逐步固化。


一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活,而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活。


至于传统的一、二产业,则将主要集聚在三四线城市。


同时,由于行业与地域之间的高度绑定,一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速,因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验,很难在一线城市得到应用并获得价值变现。


此外,尽管当前很多人都在提“双创”(创业、创新),但对于创业公司而言,届时他们的生存状态可能会比当下更恶劣。


一方面是房租等固定成本的问题,另一方面是创收的难度增加了。


过去10年间,创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群,但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少,赚钱无疑变难了。


那如果指望影响商业价值更高的75—85后呢?


由于75—85后这部分人群的行为习惯已经基本固化,在同类服务的水平下,对于大品牌的认知及认可程度更高。


因此,要说服这部分人群,对于创业公司而言也不太容易。


在这种成本高度刚性,但盈利不确定性却很强的商业环境下,外加PE/VC(PE、VC分别指股权投资和风险投资)的整体降温,初创企业的试错成本无疑是很高的,任何一次判断错误可能就意味着灭顶之灾。


总的来说,在一线城市房价达到20万的假设之下,可能对于整个社会最大的影响就是固化:从行业的固化、地域的固化,乃至最终人群阶层的固化与隔阂。



强者恒强的逻辑,只会不断加强。


这显然不是一个健康的现象,因为年轻人和新生的企业在这种环境下是很难成长的,但这可能就是一线城市房价达到20万以后的一个必然结果。


写到这里,我突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程,所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的攻击范围。(二向箔,是指科幻小说《三体》中外来文明打击太阳系的一种武器,它最终会使立体的、三维的太阳系坍塌成一个二维的平面,只有比光速快的物体才能逃出来。)


被二向箔攻击是啥效果?这张图能帮你理解




房价也是如此:


当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后,我们所有人都必须和不断的增长的房价进行赛跑。


而房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔,只有达到或超过它的增速时,才可能不被二维化。


否则,就会被永远地困在二维世界里。


虽不至于像《三体》中的太阳系那样立刻陨灭,但很多人或企业也只能勉强维生,先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。


04


房价通胀、物价通缩、阶层固化、看不清未来而又苟活于人世间,这可能就是新一代年轻人即将面对的未来,他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印。


怎么破?


思前想后,可能留给他们这代人的唯一的破局机会,就只剩下投资自己、提升自己的Earning Power(赚钱能力)这一条路可走。




因为:


1)指望通过投资其他行业来获得超越房价增速的表现是很难的。


这里面,一方面是由于房地产对于其他实体经济的成本锚定影响,另一方面是国人对于房地产还是有信仰的,否则也不至于会把价格推到这样一个高度。


2)未来成功的占比中,勤奋、努力的成分会越来越少,而对于未来优势行业的预判,眼界与思考等能力会变得更为重要。


而且,投资自己远比信任上市公司的表现要来的直接;


3)对于投资自己所需要花费的成本,相较于所可能获得的收益,总的来说还是很低的。


而且,随着互联网的发展,获取相应知识与技能的便利性其实更强了。



总的来说,如果房价真的到达了20万的均价水平,随着阶层的固化,等待社会劳动力自然迭代已经没希望了。


作为年轻人,要想成功,不能只和同龄人去比,还必须看看能否比75、85后的平均人群获得更强的竞争优势。


可能这样的结果并不太令人满意,我也知道有不少人天天盼着房价崩盘。


虽然我也认为高企的房价对于经济转型非常不利,但如果房价真的崩了,那对于年轻人来说,情况只会更差。


届时,就别说是抄底买房了,可能有份勉强可以糊口的工作就不错了。


毕竟真的批量性失业潮出现时,同等条件下,有过实际的工作经验的人群在竞争优势上肯定更强。


所以,新一代的年轻人,无论房价涨跌与否,还是想办法提升自己的Earning Power吧。


或许,那才是在乱世中求生的唯一王道。

一个颠覆认知的房产投资理论,足以毁你三观!


近一个月,啃下两本书,《黑天鹅》、《反脆弱》。


这两本书的作者,是一个叫塔勒布的黎巴嫩哥们,沃顿的MBA,管理学博士,做过交易员,衍生性金融商品交易战略名人堂的一员。


这哥们把半辈子的心血都花在了一件极其不靠谱的事情上——研究运气、不确定性、概率,并把其背后的逻辑,运用在投资领域。


就是这么一个不靠谱的哥们,拿着他不靠谱的两本书,击溃了我长期以来形成的思维定式。


他告诉了我一个颠覆认知的房地产投资理论,毁我三观!


世界是不确定的,意外总会发生!


这是这哥们的第一个观点。


在我们平常人的眼中,世界是确定的。一切社会、人类、经济活动的发展,背后都有逻辑规律的存在。


比如,第二次世界大战,我们把背后的原因归结为原有世界经济秩序的崩溃;


还有, 911事件的发生,世界上绝大多数的媒体称,这是美帝长时间在中东上蹿下跳的结果;


以及,英国脱欧,我们说这是欧洲底层白人的“民粹”意识崛起;


但是,在这哥们看来,以上全错。


这个来自黎巴嫩的哥们,可能在战乱国家遭受的童年创伤阴影过大,他认为:


1、世界充满不确定性,不可预测。


没有人知道世界发生什么,将要发生什么。美洲是哥伦布带着寻找印度的目的,意外发现的;911的那个早晨,美国佬刚开始准备一天的工作;泰坦尼克号沉没之前,贵族在喝酒,穷人在跳舞,杰克在给露丝画画;次贷危机之前,美国人民高奏自由之歌,大搞杠杆游戏;美国大选之前,希拉里在著书立作——为总统而生……


2、世界的发展,是在不确定性的事件推动下,跳跃式发展的。


经济、社会、文化的发展从来都不是有规律可循的线性发展,而是跳跃式非线性发展。1929年的纽交所崩盘,让美国和全世界进入了10年经济萧条;意外爆发的二战改变了近代世界的格局;突然坍塌的世贸大楼改变了现代世界的格局;2007年的次贷危机,快速形成波及全世界的金融风暴……


如果把这些理论应用我们身边,应用到房地产行业里——


2014年底,全国专家都在说,楼市黄金十年已过,下面进入白银十年;全国人民坚挺的认为中国房地产已经进入尾声;全国三四线城市都在去库存的泥沼里,不得翻身;


王石、潘石屹等一干房地产大佬,在各种渠道号召大家,要捂紧钱袋子,裹好大被子,艰难过冬;


我还能记起,我们的各位主编大大,坐在会议室里思考:谁将是第一个倒下的开发商?


谁能想到,转瞬半年,上海爆了,深圳爆了,北京爆了,郑州的一个破落下岗街上拍出了天价地王,诸多房企一下子就翻身农奴把歌唱,去库存重地的三四线城市竟然妥妥的完成了身价翻番……


我们的世界是被极端、未知和不确定所主宰的,永远不要凭借经验,轻易的相信——稳定永远存在。


意外总会发生,并且轻而易举的改变事物的走向。


世界是非线性的,1+1≠2!


这是这哥们的第二个观点。


在我们平常人的眼中,世界是线性的,我线性的投入,就会得出线性的回报,就好像“一份耕耘一份收获”一样自然,就好像1+1=2一样理所当然。


比如,如果你知道造出一盒饼干需要20分钟,你就可以知道造出一百盒饼干要需要2000分钟;当你工作一个月赚了10000块,你就知道今年会赚12万。


你觉得付出了2倍的努力,就自然会获得2倍的收获。


但是,在他看来——以上全错!


因为世界是不确定的,不确定导致意外,意外产生非线性!


就好像技术革命这个黑天鹅突然来临,造100盒饼干只需要10分钟;就好像人工智能这个黑天鹅突然来临,你的工种被替代了,你的收入为0。


比如,一家企业可能连续三四年都在亏损搞研发,但第四年突然迎来技术突破,换来指数级增长。


比如,阿里出现之前,我们购物就会常规的进入商场、百货,但阿里、京东出现了,电商迎来指数级的增长。


再比如,曾经我们以为移动金融的未来是网银,后来支付宝出现了,我们认为互联网金融的根基在支付宝,再后来,微信红包、微信钱包出现了……


Ok,让我们回到房产投资里——


我们曾固执的认为,三四线城市是库存红海,房价连续四五年都在滞涨,甚至下跌。但去年被房价暴涨刺激的投资客,因为一二线城市的限购,疯一般的涌入三四线市场,三四线突然就暴涨了;


我们又固执的认为,三四线城市可以涨,但始料未及的是,热钱疯一般的涌入,冷静下来后,又在抛售,撤场,三四线城市楼市如今再被套牢;


未来,假如城市群效应发酵后,北上广深的三四线城市会不会再次迎来风口?


财富增长和分布,从来都不是遵循线性的正态分布。大部分的财富增长都来自于业务、投资、技术和观念模式的偶发性突破,这些突破是非线性的。


其实,1+1=2的逻辑并不是投资的常态,非线性才是!


既然一切都是不确定,投资只能靠蒙咯?


当然不是!


下面我们谈谈,这哥们的第三个观点。


我们常规的投资,包括房产投资往往是遵循什么原则?


安全、安全,绝对的安全!


所以,我们的以往房产投资模型往往是这个样子——



在安全型原则的指引下,我们将80%的资产放置在中等风险和中等收益之中,我们认为这样赚的不多不少,风险相对适中;之后剩下的20%,或分配在低风险低收益的资产中,甚至全部放置在高风险高收益的资产中,以此搏一个逆袭。


举个例子——


我们在房产投资中,特别的偏好有政府引导的城市新区。我们认为这样的资产有政策背书相对安全,而且收益也还不错,于是将大部分的资产放在这些城市新区中;之后,将剩下的少量资产配置在价格更低的远郊县市,想通过较低的成本,撬一个好的未来。


但我们要知道——


1、世界充满不确定性,意外总会发生,黑天鹅无法避免,没有常规的安全,意外的黑天鹅第一个摧毁的就是常规意识里的安全。


就比如911之前的美国,沉没之前的泰坦尼克,电商之前的百货,移动支付之前的传统银行。


还有那个,政府撤出之前的城市新区!


2、投资的常态是非线性的,大部分财富的爆发都来自于偶发性的突破。


比如人工智能、产业技术革命。


还有那些城市群效应下的一二线城市附近的三四线城市!


那么,我们怎样应对世界的不确定和投资的非线性呢?


抛开思维定式,建立哑铃型投资模型!



哑铃型投资模型的关键——


1、承认世界的不确定性,承认无论如何预防,但意外总会来临;


2、拒绝常态化的中庸,如果你有100万,宁可选择80万储蓄+20万投机,都不要选择在中庸区域,这往往是最先被黑天鹅击破的领域;


3、回报永远是非线性的,所以要给自己暴露在黑天鹅里的机会。拿出20%的资产,放在投机领域里。


举几个例子——


如果你是一个吃货,进入一家新餐厅。最好点70%自己熟悉且喜欢的菜,30%尝试没吃过没见过的菜。既保证基本的吃好吃饱,又能给自己一个体验的机会;


如果你是一个旅行者,80%的时间交给网上推荐的景点,剩下的20%留给没有目的的随机闲逛。这样既能保证没有白来,或许还能发现另一片天地;


如果你是一名学生,70%的时间交给专业,留下30%交给漫无目的的广泛涉猎,或许不知何时你的广泛涉猎就是你能抓住的稻草……



如果投资呢?或者再具象到房产投资呢?



1、要避开容易发生恶性黑天鹅事件的领域。


大多数P2P、山寨ICO等看似收益很高,实际明显击鼓传花的领域;


不要碰固安、永清等没有产业、人口、交通支撑的房价泡沫型城市;不要碰远离城市群方向的三四线城市。


2、将80%的资产配置在你所在的、能看得见、摸得着的城市。


如果你所在城市还没有房产满足自住,就不要考虑除去投资;


如果你是一个刚需,还是要遵循主城区原则,宁要主城小破房,不要远郊高大上,不要让远郊的不确定,成为你人生的脆弱因子;


如果你是一个初入门槛的投资客,最好的选择就是去淘主城区的二手房,不要幻想远郊的一步登天,你赌不起!


3、最关键的来了,留下20%的子弹,交给试错和投机。


比如,未来的人工智能是不可逆转的大趋势,可以选择适当配置人工智能相关的股票;


比如,未来的城市群化是不可逆转的大趋势,可以适当选择把部分房产置换在环深、环沪附近的三四线城市,昆山、花桥、东莞,甚至是中山的二手房;


比如,未来的旅居一定是风口,云南有成为旅居风口的可能,气候适宜的热点旅游城市的低价项目也可以适当考虑配置,比如丽江、腾冲、或者大理的二手房;


甚至,如果你敢赌敢拼,关于古巴的靠谱投资也不是不可以少量考虑。


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